Основные этапы Покупка недвижимостиmain (Compravendità)
1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ (Proposta d’Acquisto)
Первым шагом после определения Вашего идеального дома это сделать предложение о покупке, в письменном виде на имя продавца и заплатить небольшую сумму, как правило, чеком (выписанным на продавца), который будет сохранен у агента по продаже недвижимости.
Агент по продаже недвижимости заполнит соответствующую форму в Вашем присутствии, включая все Ваши условия, касающиеся продажи.
Если продавец примет Ваши условия (письменное согласие), стороны будут связаны для осуществления продажи, как было установлено в предложении. Продавец возьмёт чек, и это становится Вашим депозитом (caparra confirmatoria) на недвижимость. Если продавец не принимает Ваше предложение, агент по продаже недвижимости вернет чек Вам обратно. С этого момента Вы свободны от покупки, или же Вы сможете сформулировать новое предложение в том же порядке, описанном выше.
ПРИМЕЧАНИЯ:
- Если Вы выйдете из процесса покупки, после того когда Ваше предложение будет уже принято, то Вы потеряете Ваш депозит (пред-оплату). Если, с другой стороны, продавец выйдет из продажи, он должен будет вернуть Вам Ваш депозит и заплатить Вам такую же сумму, в качестве наказания.
Когда Вы сделаете предложение продавцу, Вы должны также указать даты, когда Вы хотели бы подписать предварительные и окончательные контракты. Эти даты считаются конечными сроками, но Вы можете подписать контракт и раньше указанного срока, если продавец будет согласен с этими датами. - Когда Вы сделаете предложение продавцу, Вы должны также указать даты, когда Вы хотели бы подписать предварительные и окончательные контракты. Эти даты считаются конечными сроками, но Вы можете подписать контракт и раньше указанного срока, если продавец будет согласен с этими датами.
- Как только Вы сделаете Ваше предложение платить эту сумму не является строго необходимым, Обычно это обговаривается с продавцом а также и методы оплаты.
2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ КОНТРАКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ (Compromesso)
Compromesso - предварительный контракт купли-продажи это соглашение, по которому обе стороны обещают заключить будущий контракт (нотариальный акт) и в котором они регистрируют и обговаривают все условия предполагаемой покупки.
В compromesso следующая информация должна быть четко указана - идентичность обеих сторон, особенности и кадастровые данные о недвижимости, стоимость и способ платежей, и срок, к которому обе стороны согласны подписать заключительный акт (когда недвижимость официально становится собственношстью покупателя).
Также должно быть указано, что недвижимость будет продаваться без каких-либо долгов, обременений или ипотечных кредитов и в полном порядке с правилами градостроительства.
Последующая оплата производится продавцу, как правило, около 20% от общей стоимости покупки (включая ранее оплаченный депозит).
ПРИМЕЧАНИЯ:
- На этом этапе, Вам нужно будет приобрести итальянский налоговый кодекс (codice fiscale), который можно получить в любом налоговом управлении Италии или в итальянском посольстве.
- Оплата агентству недвижимости должна будет быть выплачена по подписанию compromesso, как правило, около 3% от стоимости покупки + НДС.
- Также желательно открыть итальянский банковский счет на данном этапе, в рамках подготовки к заключительному акту.
3. НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ (Rogito Notarile)
Нотариальный акт является Заключительным актом продажи и подписывается в присутствии нотариуса (notaio) и заинтересованных сторон (продавца и покупателя).
Перед подписанием, нотариус выполняет все соответствующие проверки по недвижимости (поиск земельного кадастра, правовые и ипотечного проверки и т. д.). Он составляет акт, который подписывается в его присутствии, а затем он подает запросы на необходимые налоги и регистрирует право собственности земельного кадастра, в результате которого недвижимость официально становится собственностью покупателя.
Если Вы берёте в ипотеку, Вы будете подписывать отдельный акт на ипотеку в это же время, и нотариус зарегистрирует Ваш банк как Вашего ипотечного кредитора.
В момент подписания, Вы должны будете выплатить остаток от стоимости недвижимости, услуги нотариуса и соответствующие налоги.
НОТАРИАЛЬНЫЕ СБОРЫ
Нотариальные сборы отличаются, как правило, они составляют около 1,5% - 2% от покупной цены, но это всегда целесообразно запросить котировку. Однако, как, например, для дома стоимостью €100 000, оплата нотариусу может быть пределах около €1500 - €2000 (включая НДС). Если Вы берёте в ипотеку, Вы должны будете подписать два отдельных документа, поэтому стоимость будет в два раза больше.
НАЛОГИ
Ниже приведена таблица, налогов, подлежащих уплате на покупку недвижимости:
| Продавец | Налоги |
Основное место
жительства
|
Вторичное место
жительства
|
|
Покупка от |
Регистрация налогов | 2% от кадастровой стоимости * | 9% от кадастровой стоимости |
| Местные налоги | €50 | €50 | |
| Гербовый сбор | €50 | €50 | |
|
Покупка через |
VAT | 4% от цены покупки |
10% от цены покупки**
|
| Registration Tax | €200 | €200 | |
| Local Tax | €200 | €200 | |
| Stamp Duty | €200 | €200 |
* there is a minimum fee of €1,000 when paying the 2% tax on a primary residence. If the property is classed as a 'luxury home', the tax is 9%, not 2%.
** if the property is classed a 'luxury home', the tax is 20%, not 10%.
НОТАРИУС
Нотариус выбирается покупателем, однако он является независимым государственным должностным лицом. Он не может действовать в интересах одной партии, в ущерб другой. Наличие одного чиновника, а не 2 противоположных адвокатов, делает процесс более простым, чем в других странах, а также экономит деньги. Нотариус обеспечивает достоверность и эффективность дела. Он проверяет, что недвижимость является юридически принадлежащим продавцу, что нет долгов, и он выполняет все меры по защите интересов обеих сторон. Его работа гарантирована, так что если он сделает ошибку, он должен будет возместить Вам любые убытки, которые Вы понесете.
ПРИМЕЧАНИЯ:
- Если контракт между 2 частными лицами, закон гласит, что в акте должны быть указаны фактические цены, уплаченные за недвижимость. Однако для целей налогооблажения, цифры могут быть намного ниже беря во внимание кадастровую стоимость (valore catastale), цифра которой устанавливается отделом регистрации земли.
- Если покупатель не в состоянии читать итальянский, документы должны быть переведены на родной язык покупателя или на язык доверенного лица, которому будет предоставлена доверенность (Procura) подписать контракт от Вашего имени.
- Для того, чтобы купить недвижимость, в качестве основного места жительства, чтобы претендовать на более низкий налог, Вам необходимо будет получить Разрешение на итальянское место жительства в течение 18 месяцев от даты подписания окончательного акта.
- В 1/7/2009 году новый закон вступил в силу требующий сертификат энергоэффективности (ACE), который должен быть приложен к нотариальному акту. Он выдается квалифицированным специалистом, и продавец несёт ответственность, что бы его организовать.
ПРИМЕЧАНИЕ от нас
Покупка дома в Италии может показаться очень сложной и бюрократической, но на самом деле дело очень простое и быстрое. Этот процесс также имеет определенные гарантии для покупателя, которые не присутствуют в английской системе. Мы будем помогать Вам на каждом этапе убедившись, что вы готовы перейти к следующему этапу. Если у Вас возникнут вопросы о процессе покупки, пожалуйста, свяжитесь с нами: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.